從爛尾凱悅飯店到豪宅：愛河畔容積率最高的大樓並非國賓

文：Claudius

近來，為了掩護台北京華城圖利與貪污案，有心人士轉而炒作高雄國賓飯店改建案容積率問題。先是吵危老改建，接著甚至扯到商五基準容積率太高，說什麼高雄是「建商樂園」。

要知道高雄市的土地使用分區容積率從 1993 年實施至今就是這樣，31 年來都沒人有疑問，突然被拿來大肆炒作，這種水準的議員難怪會抹黑海音說只能借廁所。

而在背後發動抗議的，主要是愛河畔豪宅大樓的住戶。事實上這棟豪宅的故事遠比國賓精彩許多，我們就順道介紹一下。

1990 年代，高雄掀起一波高樓熱潮，1992 年惠來集團斥資十億買下國賓旁的土地，並投資 60 億要興建國際觀光飯店。

這塊地只有 785 坪，不到國賓佔地的 40%，但卻以 76% 建蔽率，蓋出了樓地板面積約 2 萬坪，地上 34 層，地下 5 層的超大規模鋼骨大樓，換算容積率超過 2000%。

惠來集團當時確實也和凱悅集團簽約，並向觀光局完成申請，預計成為台灣第二家凱悅飯店。

但 1993 年開工之後不久，面臨房市下滑，公司財務週轉發生困難，1995 年鋼構接近封頂時蓋不下去停工。

1996 年遭 5 家聯貸銀行向高雄地院聲請強制執行，從 1998 年起以底價 36.5 億開始拍賣，經過前後十多次流標，直到 2005 年底價降到 6.05 億時，京城和義聯集團都出手競標，最後京城出價 6.67 億，以微小差價擊敗義聯得標。

問題來了，這案停工十年來，受海風吹拂日曬雨淋，25 樓以上未包覆混凝土的鋼骨及鋼承板嚴重鏽蝕，在 2001 年左右鋼板更曾被風吹落，有鐵片直接砸中國賓飯店。以至於在 2003 年市府還得自掏腰包雇工，把高樓層的欄杆和未灌漿的鋼承板先行拆除。當時承包商爬上去一看，赫然發現高樓層鋼骨除了鏽蝕嚴重外，有些螺絲未鎖上，甚至鋼骨已經歪斜。危險程度「連原營造商都建議市府原地拆除」。

在京城得標後，也曾多方思考過利用方式，由於 20 層以下的鋼骨當初已經過防鏽處理的程序，因此京城計畫拆除高樓層鋼骨，保留下層部分。

原本京城有考慮就只留 20 層樓改建成住宅，但後來在鑑定結構無虞後，又重新把新鋼骨往上蓋到 34 樓，把原本建照的容積「充分利用」，並在 2010 年完工，以「京城凱悅」案名銷售。

然而本案原本為飯店，因此各樓層高度不太相同，原本設計有宴會廳、餐廳的低樓層層高有 4~5m，所以如果買低樓層，會買到現行住宅根本不會出現的超挑高樓高。而 15~24 樓的層高為 3.2ｍ，25 樓以上新鋼骨結構的部分層高又達 3.5m。

從舊照片來看，20 樓以下的鋼骨並非就沒有鏽蝕，在新豪宅輩出的年代，京城凱悅這種「嫁接結構」，又有「隱形屋齡」問題的大坪數豪宅去化也較慢，至今都還沒完全銷售完畢。

京城凱悅最大的賣點之一就是景觀，但他本身龐大的結構，不也阻擋了市中一路方向住宅的河景？在舊建照時代取得過高容積蓋出來的高層大樓，現在反而要抗議符合容積率規範、要經過都審等機制把關的新建築，頗有一種「只有我可以有景觀，只有我可以擋別人景觀，後來的人都不行」的霸氣感覺。

若要提到土壤液化高潛勢問題，這也必須澄清，土壤液化區不是不能蓋高樓（否則旁邊京城凱悅不也是高樓）。當地的土壤液化帶深度約 20 公尺，因此只要開挖超過此深度，並做好連續壁工程，就能避免土壤沉陷。國賓改建案開挖深度為 28m，連續壁設計為 49m，基樁深度打到 75m，工程上應可應對地質問題，甚至比周邊大樓更穩固。

真正要避免的是施工中的危險，例如竹北豐邑建設建案官商勾結，偷工減料造成的公安事件。

這邊順便告訴大家，正是這家行賄官員，偷工減料的豐邑建設，在台中七期申請高額容積獎勵與移轉，將要蓋出容積率破千的 53 層大樓，此案台中市府也已經讓他通過，也沒有任何民代有意見。

目前國賓重建案面對住戶抗爭，以及議員為了轉移焦點的政治操作之下，市府除了表示要嚴格審查，更放出要「委託第三方重新評估」的消息。

原本環評、都審就要針對結構安全、交通衝擊、日照權等審核，這些都是法定程序，本就該好好進行。